年末将至，天气寒冷！适合家人或者三五朋友围在一处，聊天吃火锅，昨天超人就跟着一群朋友这么度过。
我们聊的话题当然还是房子，房地产，但聊的角度新奇，尺度奔放，很多的观点可以给大家分享一下。
壹
房地产行业出圈太难了
这是我们一个普遍的共识，现在房地产行业经过多年的发展和变化，加上政策的一直关注，港真，出圈真的很难。
在开发领域：豪强林立，大的开发商沉淀够久，拥有足够多话语权，小开发商出头很难。
在作品领域：以现在的建筑技术，要想在控制成本的基础上，将作品玩出花来也很难，所以我们看到很多开发商的营销都是对于低端以及周边未来的一个渲染，对于作品很少提及。
因为绝大部分跟你的竞争对手都差不多，要依靠作品出圈真的很难。
虽然很难听，特别是在规模，品牌，口碑，资金，管理，作品等都不占优势的小开发商面前，要想出圈，更是难上加难，这是事实。
要想出圈，就只有剑走偏锋，这不是例子就来。
贰
半路杀出个程咬金
这几天重庆最出圈的楼盘当初巴南的某楼盘，（避免广告嫌疑，就不说名字），这几天中介都是铺天盖地的宣传，而出圈的方式很简单但是却很粗暴：首付超长分期。
虽然这样的优惠，只针对于首房首贷，但是也不可否认，这个价格太低太低，不管是总价，单价都低，现在再来一个超长的首付分期。
时间也选的对，年末大家都快拿到年终奖的时候，搞这么一个刺激的活动，确实很刺激，开发商也成功“吃鸡”。
可这样的房子就真的好么？
叁
这样的房子究竟应该注意哪里
首先表明自己的看法：超人对这类首付分期的房子，特别是这种超大尺度的房子没有任何的好感，很简单：
从某种程度而言，超大的尺度则意味着超低的底限。
首付贰万，可以过网签么？过不到的，
如果不能过网签，则意味着房子就根本不是你的，这个时候还能这么大张旗鼓的宣传，就只有一个可能性：
开发商帮你垫足了贰成（叁-肆成）的首付，让你可以过网签，举个例子，首付壹零万的房子，你现在只需要首付贰万，剩下的捌万开发商先行垫付，伍年之内慢慢还给他。
最具体的问题来了，这捌万算谁的？超人咨询了两家不同渠道公司的工作人员，得到两个不同的答案：
甲：剩下的首付是开发商自己出钱先行垫付，伍年内没有任何的利息；每年还本金给开发商。
乙：剩下的首付开发商是以购房者的名义找的相关联公司借款，开发商每年自行承担利息，而客户需要承担本金。
但是别忘记了，该项目是新盘，是期房，这就意味着：壹零零%的购房者只看到了工地和售房部就下叉，没人看到了房子。
后期可能会存在着一定的风险，比如：开发商破产，开发商跑路，到时候购房者面对的是人财两空（可以参考下最近的蛋壳事件）。
蛋壳跑路---业主几个月收不到租金，上门赶租客出门---租客已经通过各种小额贷款付足了一年的房租，最后的解决办法是什么？租客可以延长还款时间，但必须要换，但这也是付出了血的代价也得到的结果。
当然关于这个楼盘的未来，还没有发生，只是这样的风险存在，而在房地产领域，有时候小概率的事件，遇到了你就会赔尽一辈子的心血。
肆
这样的房子适合购房者吗
在普通小白看来， 这样的房子对于他们而言十分的友好：
现在重庆楼市的基本面是：只要有买房的考虑，那最低都需要准备贰零万（某些特殊高评高贷的房源不在考虑范围以内）贰零万是重庆楼市的门槛。
那现在没有，就只能慢慢存钱，可有一个最致命的问题是：你敢保证当你存够现在的首付的时候，房价还是现在的房价？
如今，首付贰万，以现在的价格锁定了伍年后的房子，不可谓不划算，而且剩余的首付还可以超长时间的分期。
相当于什么呢？每年额外还贰万，每个月还壹陆陆柒，每个月的月供就多壹陆陆柒而已，少网购两次，少去次KTV，少吃两顿火锅这个钱就回来了。
这是“福音”。
但你别忘记了，这个只能算：付款方式的友好，这个友好是一个锦上添花的条件，而真正决定命运的是：房子是否优质。
房子好，付款方式也好，这才是真福音；
房子好，付款方式不友好，这是常态；
房子一般，但是付款方式很好，你就要小心了。
你们去回想重庆前几年的热销楼盘，是不是这样：
中交中央公园高层火爆到根本不接任何的渠道和分销；
壹号院西院微信公开抢房，置业顾问不留客户电话；
和黄御峰也是哄抢，抢到根本不需要你打折什么的。
哪怕以打折和促销闻名业内的恒大，在“全国柒伍折”的诱惑力度下，旗下重庆的王牌项目：御龙天峰，轨道时代，御府，嘉州城都不参与其中。
好房子不需要你来大张旗鼓，悄悄咪咪的最好，市场的活跃度超乎你的想象。
我们接下来看看该楼盘呢？
论开发商实力；该开发商在重庆规模较小，只有叁个项目，且缺乏以往交付的案例来做参考（就只有一个半交付的港城时代）。
论地理位置：处于现在热门的巴南片区，但属于巴南的鱼洞区域，周边配套么，基本没有，距叁号线终点站还有大约贰.叁公里。
要知道，巴南现在的当红“炸子鸡”属于巴滨路，而刚需的目光则被龙湖嘉天下，恒大锦城所消化完毕。
且恒大沈阳赠卵锦城带精装修，单价也差距不大，科伦开发商口碑，信任度肯定不在一次档次。
最为致命的问题是：该楼盘主打的刚需小户低总价路线，却远离刚需最迫切的交通。
买在这里的投资的话，浪费一张最珍贵的首房首贷的房票，自住的话：等能够住进去了，再来告诉我答案。
伍
良心建议
现在的房地产市场，竞争确实很激烈，特别是在年末这个关键点，客观来讲，开发商来“讨好”购房者是常态，但是这个“讨好”也是有底限的，比如：
我只会讨好那些可以接受我价位，且首付足够的购房者；
房地产行业也同样有着一些“潜规则”：
小区环境，配套可以打打擦边球，大不了后期整改；但房子要修好交给受访者；
不能明着降价，但可以“变相降价”；
首付必须足够，要过网签等；
当一家开发商开始无底线的“讨好”购房者，将房子卖出一种菜市场大甩卖的感觉的时候，你也不必太指望它可以遵守那些“潜规则”。
凡是都很公平，风险跟利益是一对“孪生兄弟”，你选择你接受，仅此而已。
：重庆地产news
：金晓兰
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