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被“压抑”苏州有没有尽快需要代妈的的苏州楼市
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  贰零贰零年长三角楼市大爆发,连一向表现不突出的苏北楼市房价都在疯狂上涨,曾被誉为房价四小龙、城市能级与南京、杭州一争高低的苏州楼市却显得冷清。

  一位开发商对界面新闻 表示,首付款分期、特价房、总价款再折扣、送车位抵扣券、免物业费等变相降价手段重现苏州楼市。苏州房价下降,这与当前长三角楼市整体上涨的楼市行情极不相符。

  贰零壹玖年是苏州楼市的高光时刻,在反映房价趋势的冰山指数中,苏州连续问鼎排行榜。房价最高的工业园区二手房挂牌价普遍在肆万-陆万元/平方米之间,高端小区苏州铂悦府、金鸡湖花园二手房价甚至超过陆万/平米,彼时的房价甚至超过上海外环。

  数据显示,苏州贰零壹玖年伍月的二手房价与贰零壹捌年相比,房价最高的工业园区平均涨幅伍肆.肆捌%,涨幅最低的半月湾涨了贰陆%,涨幅最高的金玥望湖涨幅高达捌叁%。

  贰零贰零年疫情虽然使房地产市场陷入暂时的停摆,复工复产后,经济实力强的长三角楼市很快恢复,并引领了全国楼市的复苏。

  但时至今日,苏州楼市不但没有恢复火热行情,市场还出现了上海投资客套现离场、降价甩卖的现象。

  新房二手房双跌

  在新房市场,美的云筑、东原阅境、首创禧悦棠礼、江湾四季、国瑞熙墅、兰亭都荟、弘阳上熙名苑等项目都曾以苏州有没有尽快需要代妈的特价房、一口价房源、打折、送车位券等方式变相降价,最高优惠为陆柒万。

  一位苏州市场人士称,年底业绩指标的压力下,部分纯新盘首开上市给予伍%的优惠,甚至还允许首付分期。目前,除了园区、狮山等这些核心地段的新房,苏州市场单价贰万多的房子可以随意挑。

  上述苏州开发商对界面新闻 表示,吴中城南、太湖度假区、新区浒墅关、新希望锦鳞芳华、相城元和等产品力同质化的板块开发商会变相降价促销。在园区湖东、园区青剑湖、新区狮山这些一二手房倒挂严重的板块,购房仍然要拼运气。

  比较有代表性的降价项目有中铁诺德国礼和鲁能泰山玖号,中铁诺德国礼项目曾是木渎地王,当时的楼面价为贰捌玖柒伍元/平米。但捌月首开时,中铁诺德国礼只卖出去了叁零套房子,开发商甚至以低于楼面价的价格进行销售。鲁能泰山玖号项目今年陆月首开也只卖出了柒叁套房子。

  为了加速回款,开发商不仅加大优惠力度刺激客户需求,甚至还提高分销佣金刺激中介导客。但目前收效甚微,折扣力度加大,加剧客户观望等进一步降价的情绪,同时在普遍提佣刺激下,分销导客依据佣金点数有所侧重。

  克尔瑞数据显示,从今年年中开始,苏州的新房就开启了降价的道路,八成左右的楼盘守不住备案价。

  新房变相降价重现苏州楼市外,二手房下跌的趋势更加明显。

  在房价坚挺的园区和狮山为例,克尔瑞数据显示,园区湖畔花园小区成交总价跌了伍%-壹零%,园区代表性项目中海六区和七区成交均价为叁.捌万-肆.贰万/平米,去年高点时成交均价在肆.肆-肆.伍万/平米。

  苏州本地 统计,链家网站上,园区壹捌柒个小区价格上涨,贰肆壹个小区房价下跌。

  以月亮湾叁号美颂花园为例,一套玖陆平米的房子,去年挂牌总价为伍叁叁万,今年挂牌总价为肆肆玖万,共降价了捌肆万。

  在狮山板块,以狮山新苑项目为例,一套壹壹肆平米的房子,去年挂牌总价为肆捌玖万,当前的挂牌总价为肆贰玖万,降价陆零万。

  一二手房均均进入市场下行通道,一位在去年市场高点时未能上车的购房者长舒一口气,庆幸自己没有在当时买入房子而高位站岗。他对界面新闻 表示,去年眼看苏州房价越涨越高最后决定转战苏北老家买房,今年,苏北老家的房子涨了不少,倒是去年看中的苏州房子价格跌了。

  同样表示庆幸的还有一位上海购房者,他表示,去年在苏州和上海郊区纠结最终选择了上海郊区,庆幸没有高位接盘苏州。

  开发商仍加码苏州

  对新房和二手房价格下跌,上述开发商称,主要原因是目前楼市的供应量大于需求。他提供的数据显示,今年前十一月,新房累计供应同比增长了贰陆%,累计签约同比却下降了壹肆%。

  根据克尔瑞数据,苏州市场目前新房可售房源陆.伍万套,当前未销售房屋的土地面积达陆伍陆.壹万平方米,未来这些土地也将转化为潜在供应。整体上看,贰零贰零年苏州市区的楼市供应是大于需求的,整个市场处于库存持续增加的状态,成交均价的线性趋势是稳中略降。

  克尔瑞研究机构认为苏州房价略降的原因有两个,一方面苏州市区核心区域高价盘占比发生变化,另一方面外围楼盘存在以价换量的行为。

  新房供应量大,二手房同样有天量供应量。

  根据克尔瑞研究报告,贝壳上苏州二手房挂牌量目前玖.玖万套,达到历史最高值,供应量接连攀升,但二手房销售难。

  此外,此轮苏州楼市下行与去年苏州出台的最严调控政策有关。

  上述开发商称,政策对需求刺激不足,贰零壹玖年柒贰肆新政的限购、限售升级后,政策一直处于收紧状态。

  去年,苏州楼市调控政策两度加码,从热门区域工业园区、高新区狮山新房三年限售升级为市区新房统一限售三年,二手房限售五年。非苏州户籍居民还要体用贰年以上个税和社保。

  这一调控政策直接击退了炒房客,苏州楼市能锁定的购房者范围由全国人民变为苏州本地人。

  值得注意的是,虽然苏州一二手房均房价下跌,销售也不容乐观。但开发商们对苏州仍然有较高的期待,主要表现在开发商在土地投资端的信心。

  以下半年的土拍来看,多马甲拿地、一次性报价冲破中止价的现象频频上演。

  玖月贰日,苏州出让柒宗宅地,揽金壹零玖.玖亿。其中伍宗宅地冲破中止价,吴中甪直地块更是有壹陆捌家公司参与一次性报价,当天斩获土地的头部开发商就有碧桂园、融创和万科。

  壹贰月初,科技城柒叁号地块土拍过于火爆,进入一次性报价区间的房企多达约壹伍柒家,系统两度中止,最终,中粮胜出。科技城柒肆号地块同样吸引了壹肆壹家房企参与,最终被保利拿下。

  上述开发商称,科技城两宗地块,个别房企甚至动用了超过叁零个马甲参与竞拍。

  截止目前,开发商们仍然在加班加点做最后的冲刺。根据克尔瑞,权益榜单上,前十一月,销售金额突破柒零亿的房企有苏高新、龙湖、中海和九龙仓,第一名苏高新销售额为壹伍贰.捌亿,是业绩唯一突破百亿的房企。龙湖、中海、九龙仓的销售业绩分别是捌捌.陆玖亿、柒肆.叁壹亿和柒贰.贰伍亿。

  日子不太好过的苏州开发商迎来新的挑战。

  根据上述市场人士,苏州市场出现了上海炒房客套现转战上海、降价出货的现象,这无疑对苏州楼市是一波利空,在这种趋势下,未来苏州房价仍会继续下行。



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